Index komerčních nemovitostí - poprvé v ČR

CRECVI Porovnání zemí
Klikněte pro zvětšení

Cushman & Wakefield poprvé uveřejňuje svůj nový Index kapitálové hodnoty komerčních nemovitostí (anglicky C&W Commercial Real Estate Capital Value Index, zkratka C&W CRECVI). Cílem je přispět ke zlepšení transparentnosti realitního trhu a poskytnout investorům možnost srovnání výkonnosti jednotlivých nemovitostí na trhu. Aktualizovanou hodnotu indexu bude společnost C&W publikovat každého čtvrt roku.

Index C&W CRECVI se vztahuje pouze k České republice a ukazuje meziroční změnu v kapitálové hodnotě portfolia komerčních nemovitostí. Toto portfolio se skládá z prvotřídních pražských kanceláří, nákupních center a z hlavních českých logistických zařízení. Váhy jednotlivých sektorů v rámci portfolia jsou fixní.

„Mezinárodní srovnání ukazuje vyspělost českého realitního trhu. Ten se podílel na předkrizovém boomu, ale v menším měřítku než trhy v ostatních státech střední Evropy. Pokles výkonnosti našeho trhu během krize byl - spolu s Polskem - nejnižší. A po roce 2010 vykázal český realitní trh nejvyšší růst mezi zeměmi střední Evropy,“ říká Jaroslav Kaizr, partner ve společnosti Cushman & Wakefield.

Viz Graf 1srovnávající státy střední a západní Evropy. Český trh (červená čára) je nejblíže k západoevropskému trhu (hnědá čára) a zároveň je ze středoevropských zemí nejhladší. Index byl sestaven stejným postupem pro všechny lokace.

„Míra fluktuací (výkyvů) na českém realitním trhu měřená naším indexem je nejnižší ve střední Evropě. Ačkoli je stále mnohem vyšší než v zemích západní Evropy. Ve srovnání s českou Burzou cenných papírů je míra fluktuace poloviční. Znamená to, že trh je stabilnější,“ říká Michal Soták, vedoucí výzkumu ve společnosti Cushman & Wakefield.

Pro ilustraci výnosnosti v letech 2005-2013 uveďme příklad: pokud by investor vložil v druhém čtvrtletí roku 2005 jedno euro do portfolia komerčních nemovitostí obdobného našemu indexu, v druhém čtvrtletí roku 2013 by se mu vrátilo 1,27 eura. Při investici na pražské burze ve výši jednoho eura do indexu PX v druhém čtvrtletí 2005, získal investor ve druhém čtvrtletí roku 2013 částku 0,73 eura.

Index kapitálové hodnoty komerčních nemovitostí C&W CRECVI naznačuje mírný pozitivní růst v posledních dvou čtvrtletích. Toto je způsobeno převážně tím, že do indexu je zahrnuta též výjimečně silná výkonnost hlavních pražských nákupních center. Těm se velmi dobře daří i přes obecně slabší kondici českého trhu nemovitostí.

“Index C&W CRECVI poukazuje i na několik dalších skutečností - index komerčních nemovitostí vykazuje silnou korelaci s růstem HDP, ale pouze slabou korelaci s akciovým trhem. To znamená, že trh komerčních nemovitostí kopíruje do jisté míry vývoj HDP. Komerční nemovitosti proto tvoří vítanou součást diverzifikovaného portfolia a přinášejí do něj stabilitu,” říká Michal Soták.
Viz Graf 2 pro srovnání indexu C&W CRECVI a indexu pražské burzy cenných papírů PX.

“C&W bude pokračovat v monitorování indexu s cílem určit dlouhodobé cykly na komerčním realitním trhu. Na základě sledování vyspělých trhů na Západě víme, že se realitní trh pohybuje v 7-9letých cyklech. Podle této zkušenosti by se český trh mohl z propadu v roce 2009 zotavit mezi lety 2016 až 2018. Budeme nicméně pokračovat v analýze dat, abychom ověřili, zda je tato zkušenost z vyspělých trhů aplikovatelná též pro Českou republiku,” dodává Jaroslav Kaizr.

Změny indexu C&W CRECVI pramení pouze ze změn v nájmech a výnosech. Index nebere v úvahu vliv finančního pákového efektu, ukazuje tedy spíše hodnotu aktiva než hodnotu vloženého vlastního kapitálu. Tato metodologie se využívá, aby ukázala transparentní kapitálové hodnoty komerčních nemovitostí. Data využívaná ve výpočtech jsou shromažďována každé čtvrtletí prostřednictvím interního výzkumu expertů ze společnosti C&W.